Wege zur Bewältigung der Risiken des Klimawandels im US-Wohnungsbau finden

In den USA hat es in diesem Jahr eine Vielzahl von Naturkatastrophen gegeben, und Hurrikan Idalia sowie die Waldbrände auf Maui sind nur die jüngsten düsteren Vorboten, welche die eskalierenden Kosten für Schlechtwetter- und Klimaereignisse erahnen lassen. Nach Angaben der National Centers for Environmental Information (NCEI) ist die durchschnittliche Anzahl schwerer Ereignisse pro Jahr im Laufe der Zeit gestiegen, ebenso wie die finanziellen und Humankosten. Bislang gab es in diesem Jahr 23 bestätigte wetterbedingte Katastrophen mit Verlusten von jeweils mehr als 1 Milliarde US-Dollar in den USA und einer kumulativen Opferzahl von 253 Menschen, ausgehend von den derzeit erhältlichen Informationen. Diese Zahlen wurden zum 11. September in einer Tabelle zusammengefasst und beinhalten nicht die Kostenauswirkungen des Hurrikans Idalia, die noch immer erfasst werden. Zum Vergleich: Der Jahresdurchschnitt für die Jahre 1980 bis heute beträgt 8,4 Ereignisse, während der Durchschnitt der letzten fünf Jahre (2018-2022) bei 18 liegt. Es ist offensichtlich, dass die Häufigkeit der Unwetterereignisse steigt (siehe Abbildung 1).¹

Herausforderungen bei der Risikobewertung

Die Zunahme dieser Ereignisse hat dazu geführt, dass Wohnimmobilien und ihre Bewohner einem immer größeren Risiko ausgesetzt sind, einer Naturkatastrophe und den finanziellen Kosten des Wiederaufbaus ausgesetzt zu sein. Die Wahrscheinlichkeit und die Kosten für physische Risiken werden durch das potenzielle Übergangsrisiko verschärft, bei dem es sich um das Risiko handelt, das sich aus dem Übergang zu einer kohlenstoffärmeren Wirtschaft ergeben kann, wie die Einhaltung neuer regulatorischer Anforderungen, die Einführung neuer oder effizienterer Technologien, die Änderung der Wahrnehmung des Wertes von Immobilien im Rahmen des Übergangs zu einer nachhaltigeren Wirtschaft, etc. Diese Kombination von Risiken, die oft bei der Analyse zusammengeführt werden, stellt eine erhebliche Bedrohung für den Wohnungsmarkt, die Hauseigentümer und Investoren dar. Als Team bewerten wir die physischen Risiken und die Übergangsrisiken von oben, d.h. von der Makroebene. Dabei ist es eine besondere Herausforderung, das Engagement in einem Portfolio von RMBS (hypothekenbesicherte Immobilienwertpapiere) zu verwalten.

Die Standortdaten auf Kreditebene sind begrenzt, was teilweise auf die Bedenken hinsichtlich der Privatsphäre der Kreditnehmer zurückzuführen ist. Informationen, die den Anlegern zum Zeitpunkt der Emission einer Anleihe zur Verfügung gestellt werden, verlieren an Wert, denn die Sicherheitenpools altern und werden im Laufe der Zeit abbezahlt. Die Hypothekendarlehen, die RMBS unterstützen, spiegeln in der Regel die gesamte Hypothekendarlehensaktivität wider. Dies führt dazu, dass sich die Sicherheitenpools auf die gleichen großen Märkte konzentrieren, in denen es eine stärkere Aktivität von Wohnungskäufen und Hypothekendarlehen gibt. In der Regel befinden sich diese in den dicht besiedelten Gebieten von Kalifornien, Florida und Texas, die durch Schlechtwetterereignisse dem physischen Klimarisiko in besonderem Maße ausgesetzt sind.

Eine Möglichkeit, ein übermäßiges Engagement in diesen Bereichen abzufedern, besteht darin, dass die von der Federal National Mortgage Association („Fannie Mae“) und der Federal Home Loan Mortgage Corporation („Freddie Mac“) vergebenen Anleihen für den Transfer von Agency- und CRT-Anleihen („CRT“) bevorzugt werden. Zwar konzentrieren sie sich auf die oben genannten großen Märkte, jedoch sind die Sicherheitenpools dieser staatlich gesponserten Unternehmen (GSEs) in geografischer Hinsicht in der Regel diversifizierter als die von Private-Label-Emittenten.

Wie GSEs das Risiko ihrer Hypothekenportfolios mindern

Als Rechtsträger, die unter dem Schutz der US-Regierung stehen, müssen Fannie Mae und Freddie Mac verschiedene Anforderungen erfüllen, die von ihrer Regulierungsbehörde, der Federal Housing Finance Agency (FHFA), festgelegt wurden. Im Einklang mit diesen Richtlinien verlangen die GSEs von allen Einfamilienhäusern, die in ihren Portfolios hinter Hypotheken stehen, dass sie über die gesamte Laufzeit der Hypothek eine Gebäudeversicherung aufrechterhalten müssen. Eine zusätzliche Gefahrenversicherung ist für Immobilien erforderlich, die in Gebieten liegen, die für Ereignisse wie Überschwemmungen und Erdbeben anfällig sind, basierend auf einer entsprechenden Risikobewertung dieser Faktoren. Ähnliche Anforderungen gelten für den Versicherungsschutz für Mehrfamilienimmobilien und für die ihnen zugrunde liegenden Hypotheken.

Hypothekenverkäufer müssen identifizieren, ob die Häuser zum Zeitpunkt des Verkaufs des Darlehens an eine GSE über den erforderlichen Versicherungsschutz verfügen, und die Hypothekendienstleister müssen bestätigen, dass der ordnungsgemäße Versicherungsschutz für diese Häuser während der gesamten Laufzeit des Darlehens betragsmäßig aufrechterhalten wird, sodass sie den Anforderungen des Bundes entsprechen. Wenn sich eine Immobilie in einem Hochwassergefahrengebiet befindet und der Kreditnehmer es versäumt, die erforderliche Hochwasserversicherung abzuschließen und aufrechtzuerhalten, müssen die Darlehensverwalter eine solche Abdeckung direkt abschließen.

Die GSEs überprüfen die Compliance von Versicherungen vor dem Kreditkauf, nach dem Kauf und vor der Verbriefung, und verlangen von den Darlehensverwaltern, dass sie jährlich Details zur Compliance von Versicherungen melden. Grenzvermessungen, virtuelle Karten, Flutmodelle und Berichte, die über Umwelt- und Grundstücksbedingungen aussagen, werden alle verwendet, um Immobilien zu identifizieren, die möglicherweise einem höheren Naturkatastrophenrisiko unterliegen, soweit es Überschwemmungen und Erdbeben anbelangt.^2,3

Die FHFA verlangt auch, dass jeder Rechtsträger sicherstellt, dass die richtige Governance-Struktur vorhanden ist, um den Auswirkungen des Klimawandels während seiner gesamten Entscheidungsfindung zu priorisieren. ⁴ Infolgedessen hat jede GSE ein engagiertes Team gebildet, das ihr Klimarisiko quantifiziert, Datenlücken schließt, Initiativen zur Klimarisikoforschung vorantreibt und das Klimarisiko in ihre Geschäftsprozesse und -praktiken einbezieht.^2,3

Wie GSEs die Umsetzung der Minderung von Klimarisiken in der Branche unterstützen

Angesichts ihrer Führungsrolle bei der Zurverfügungstellung von Liquidität, Stabilität und Bezahlbarkeit im US-Wohnungsmarkt sind die GSEs in der einzigartigen Position, öffentliche und private Beteiligte bei der Bewältigung klimabedingter Immobilienrisiken zu unterstützen. Beide Rechtsträger haben Initiativen ergriffen, um das Bewusstsein zu schärfen und die Widerstandsfähigkeit des nationalen Wohnungsbestands in Bezug zum Klimawandel zu fördern. Sie arbeiten mit Industriepartnern zusammen, um die Widerstandsfähigkeit von Gebäuden zu erhöhen, sowie sicherzustellen, dass Klimarisiken während des Bauens berücksichtigt werden, und sie verbreiten bewährte Verfahren ("best practices") in Gemeinden und in der Wohnungswirtschaft. So arbeitet Fannie Mae beispielsweise mit dem Insurance Institute for Business and Home Safety zusammen, um bestehende und neu entstehende Gebäudestandards zur besseren Aufmerksamkeit zu verhelfen, und um die Arbeit von Bauherren und Verbrauchern mit Gruppen zu koordinieren, die widerstandsfähige Wohnungsbauweise unterstützen möchten.

Fannie Mae arbeitet außerdem mit dem National Institute of Building Sciences (NIBS) zusammen, um die Resilience Incentivization Roadmap 2.0 zu entwickeln. Das Ziel dieses Minderungsplans ist es, „Wege zu finden, wie man mit Kreditgebern zusammenarbeiten kann, um Finanzprodukte zu entdecken, die widerstandsfähige Immobilien unterstützen, die Entwicklern dabei helfen, Risiken korrekt einzustufen und die Werte, die in widerstandsfähigen Immobilien verkörpert sind, sowie deren niedrigeren Vorlaufkosten, anzuerkennen, und mit Versicherern zusammenzuarbeiten, um Programme zu fördern, die sicherere Strukturen belohnen, und Gemeinschaften bei der Entwicklung mehrschichtiger Minderungspakete zu unterstützen.“ ^5,6

Freddie Mac leistet einen Beitrag zur Forschung im Bereich der öffentlichen und privaten Programme, welche die Klimaresilienz von bezahlbarem Wohnraum verbessern können. Einer ihrer kürzlich veröffentlichten Berichte untersucht, wie die Klimaresilienz in das bundesstaatliche Programm für Niedrigeinkommenssteuerkredite (Low-Income Housing Tax Credit) (LIHTC) einbezogen wird. Dieses Programm bietet Steuergutschriften auf Bundesebene, die verkauft werden können, um Finanzierungen zu erwerben, die für Projekte in dem Bereich des bezahlbaren Wohnraums im Mehrfamiliensegment Verwendung finden. Die Bundesregierung vergibt jährlich eine begrenzte Anzahl dieser Steuergutschriften an jeden Bundesstaat, je nach Bevölkerungsanzahl, was sie sehr begehrt macht. Die Berechtigung basiert auf einer Reihe von föderalen Anforderungen und dem Qualified Allocation Plan (QAP) jedes Bundeslandes, der weitere Berechtigungsanforderungen hinzufügt und als Rankingsystem für die Zuteilung der Zuteilungen jedes Bundeslandes dient. Diese staatlichen QAPs können die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum beeinflussen, und viele beinhalten unterschiedliche Bestimmungen für die Gefahrenabwehr und/oder für Wiederaufbaupläne in Bezug zu Wasserschutz, Waldbränden, Starkwinden und Überschwemmungen verabschiedet. Freddie Mac hat die Einzelheiten dieser Bestimmungen für alle 50 Bundesstaaten und Washington, DC, durchgesehen, verglichen und einander gegenübergestellt, um mehr Transparenz in diese Maßnahmen zu bringen und eine Bewertung zu ermöglichen, damit die wirksamsten Maßnahmen identifiziert werden können.⁷

Fazit

Bei Brandywine Global werden wir weiterhin beobachten, wie die GSEs wetterbedingten Risiken begegnen und wie der Rest der Branche auf ihre Führungsposition in diesem Segment reagiert. Letztlich hoffen wir, dass Innovationen in den Bereichen Materialien, Bauwesen, Technologie und Finanzierung neue Alternativen für Hauseigentümer schaffen sowie Investoren verbesserte Transparenz und Risikomanagement bieten werden, damit alle von besseren Ergebnissen profitieren können.