AUTOREN
Lutz Morjan, CFA
Senior Vice President, Solutions Portfolio Manager
FTIS European Solutions
Gaston Brandes
Managing Director
Franklin Real Asset Advisors
Der Immobilienmarkt zeigt erste Anzeichen einer vorsichtigen Belebung. Nach einer längeren Phase der Zurückhaltung prüfen Investoren wieder verstärkt neue Anlagemöglichkeiten. Von einer breiten Markterholung kann allerdings noch keine Rede sein. Finanzierungsbedingungen, Bewertungen und regulatorische Unsicherheiten bestimmen weiterhin die Investitionsentscheidungen.
Gleichzeitig verändert sich die Logik erfolgreicher Immobilieninvestments. Statt auf steigende Marktpreise zu setzen, rücken laufende Erträge, operative Verbesserungen und langfristige Nachfragetrends in den Mittelpunkt. Besonders interessant erscheint dabei die Schnittstelle zwischen Immobilien und Infrastruktur.
Im Gespräch mit Gaston Brandes über die Stimmung nach der EXPO REAL in München, neue Anforderungen an Immobilieninvestments und die wachsende Bedeutung gesellschaftlicher Infrastruktur.
Lutz Morjan: Gaston, Du hast gerade die EXPO REAL in München besucht, die größte deutsche Immobilienmesse. Welche Signale hast Du aus dem Markt mitgenommen?
Gaston Brandes: Wir sehen eine vorsichtige Rückkehr des Interesses an neuen Investitionsmöglichkeiten. Nach einer längeren Phase der Zurückhaltung beschäftigen sich Investoren wieder intensiver mit konkreten Transaktionen. Das ist ein positives Signal, auch wenn wir noch nicht von einer nachhaltigen Erholung sprechen können.
Der Markt bleibt anspruchsvoll. Investoren prüfen Bewertungen, Finanzierungsstrukturen und langfristige Ertragsperspektiven sehr genau. Die Bereitschaft, Kapital einzusetzen, ist durchaus vorhanden. Allerdings muss das Verhältnis zwischen Chancen und Risiken überzeugen.
Eine wichtige Veränderung besteht darin, dass Investoren weniger auf eine allgemeine Markterholung vertrauen. Im Vordergrund stehen vielmehr Immobilien, deren wirtschaftliche Qualität und Wertentwicklung sich auch unter konservativen Annahmen nachvollziehen lassen.
LM: Welche Voraussetzungen muss ein Immobilieninvestment heute erfüllen, um Kapital anzuziehen?
GB: Entscheidend ist zunächst eine solide wirtschaftliche Grundlage. Dazu gehören ein attraktiver Einstiegspreis, eine langfristig tragfähige Finanzierung und verlässliche Ertragsperspektiven.
Mindestens ebenso wichtig ist jedoch die Frage, wie sich der Wert einer Immobilie über die Haltedauer aktiv steigern lässt. Investoren wollen verstehen, wo zusätzliche Erträge entstehen können und welche Maßnahmen dafür erforderlich sind.
Das kann durch eine bessere Vermietung, eine veränderte Nutzung oder eine effizientere Bewirtschaftung geschehen. Besonders wichtig ist, dass diese Maßnahmen realistisch umsetzbar und wirtschaftlich sinnvoll sind.
Aus meiner Sicht werden sich vor allem jene Investitionen durchsetzen, die stabile Fundamentaldaten mit einem klaren, operativ beeinflussbaren Wertschöpfungspotenzial verbinden.
LM: Warum gewinnt aktive Wertschöpfung gegenüber der allgemeinen Marktentwicklung an Bedeutung?
GB: In den vergangenen Jahren konnten Immobilieninvestoren teilweise erheblich von sinkenden Zinsen und steigenden Bewertungen profitieren. Diese Rahmenbedingungen haben sich grundlegend verändert.
Heute reicht es nicht mehr aus, eine Immobilie zu erwerben und auf eine positive Marktentwicklung zu warten. Renditen müssen wieder stärker aus dem laufenden Betrieb und der gezielten Weiterentwicklung eines Objekts entstehen.
Dazu gehören professionelles Vermietungsmanagement, die Repositionierung von Immobilien, die Optimierung von Betriebskosten und eine vorausschauende Finanzierungsstrategie.
Das verändert auch die Anforderungen an das Investmentmanagement. Operative Kompetenz, fundierte Marktkenntnis und die Fähigkeit, Verbesserungen tatsächlich umzusetzen, werden zu zentralen Erfolgsfaktoren.
Für Investoren bedeutet dies, dass nicht allein die Auswahl des Marktsegments zählt. Ebenso wichtig ist die Fähigkeit, das Potenzial eines Investments während der Haltedauer systematisch zu erschließen.
LM: Soziale Infrastrukturanlagen rücken stärker in den Fokus. Was macht dieses Segment für langfristige Investoren in diesem Marktumfeld interessant?
GB: Soziale Infrastruktur verbindet langfristige soziale Bedürfnisse mit den Vorteilen von realen Vermögenswerten. Dazu zählen beispielsweise Einrichtungen des Gesundheitswesens, Pflegeimmobilien, Bildungsimmobilien und weitere Gebäude, die grundlegende öffentliche oder gesellschaftliche Aufgaben erfüllen.
Die Nachfrage nach solchen Einrichtungen wird häufig durch strukturelle Entwicklungen geprägt. Demografischer Wandel, veränderte Versorgungsanforderungen und Investitionsbedarf in öffentliche Einrichtungen schaffen langfristige Perspektiven.
Interessant ist dabei die zunehmende Annäherung von Immobilien und Infrastruktur. Viele dieser Objekte sind klassische Immobilien, erfüllen aber zugleich eine infrastrukturelle Funktion. Ihre wirtschaftliche Attraktivität hängt deshalb nicht nur von Lage und Gebäudesubstanz ab, sondern auch von Betreiberqualität, Nutzungskonzept und langfristigem Bedarf.
Allerdings ist der gesellschaftliche Bedarf nicht automatisch mit sicheren Erträgen gleichzusetzen. Betreiberbonität, regulatorische Vorgaben und die Finanzierungsfähigkeit der jeweiligen Nutzung müssen sorgfältig analysiert werden.
Gerade deshalb sehen wir hier Chancen für die Investoren, die Immobilienkompetenz mit einem tiefen Verständnis der jeweiligen Nutzungs- und Geschäftsmodelle verbinden.
Quelle: Franklin Real Asset Advisors, Franklin Templeton
LM: Welche Bedeutung haben politische und regulatorische Entwicklungen für künftige Investmententscheidungen?
GB: Politik und Regulierung beeinflussen Immobilieninvestments heute in besonderem Maße. Das gilt insbesondere für den deutschen Wohnungsmarkt, Projektentwicklungen und gesellschaftliche Infrastruktur.
Baurecht, energetische Anforderungen, Mietregulierung und öffentliche Finanzierungsmodelle können erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit einzelner Investments haben.
Für Investoren ist es deshalb wichtig, regulatorische Entwicklungen nicht erst dann zu berücksichtigen, wenn sie bereits eingetreten sind. Mögliche Veränderungen müssen frühzeitig in Investitionsrechnungen, Geschäftsmodelle und Veräußerungsszenarien einfließen.
Gleichzeitig können politische Prioritäten neue Investitionsmöglichkeiten schaffen. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, moderner Gesundheitsversorgung und zeitgemäßen Bildungseinrichtungen ist langfristig vorhanden. Entscheidend ist jedoch, ob sich dieser Bedarf unter den jeweiligen regulatorischen und finanziellen Rahmenbedingungen in wirtschaftlich tragfähige Investitionen übersetzen lässt.
Wir sehen daher ein Umfeld, in dem eine sorgfältige Analyse politischer und regulatorischer Faktoren zunehmend zum Wettbewerbsvorteil wird.
Implikationen für Investoren
Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neuorientierung. Die vorsichtig steigende Investitionsbereitschaft eröffnet wieder Handlungsspielräume, doch die Auswahl geeigneter Anlagen bleibt der Kern der Anlageentscheidung.
Für private und institutionelle Investoren ergeben sich daraus drei zentrale Überlegungen: Erstens sollten Immobilieninvestments stärker anhand ihrer laufenden Ertragskraft und ihres realistisch umsetzbaren Wertschöpfungspotenzials beurteilt werden. Zweitens können langfristige Nachfragetreiber, insbesondere im Bereich gesellschaftlicher Infrastruktur, die Diversifikation eines Immobilienportfolios verbessern. Drittens gewinnen Finanzierungssicherheit, regulatorisches Verständnis und operative Kompetenz gegenüber einer reinen Erwartung steigender Bewertungen an Bedeutung.
Dabei sollte nicht übersehen werden, dass auch gesellschaftlich notwendige Immobilien wirtschaftlichen Risiken unterliegen. Langfristiger Bedarf allein garantiert weder stabile Zahlungsströme noch attraktive Renditen.
Die zentrale Erkenntnis nach der EXPO REAL lautet daher: Die Chancen am Immobilienmarkt kehren selektiv zurück. Entscheidend ist weniger die Hoffnung auf steigende Bewertungen als die Fähigkeit, langfristige Nachfrage in nachhaltig erwirtschaftete Erträge zu übersetzen.
Dies ist eine Marketingmitteilung.
Risikohinweise
Alle Investitionen sind mit Risiken verbunden, einschließlich eines möglichen Kapitalverlusts.
Zu den Risiken von Immobilieninvestitionen gehören unter anderem Schwankungen der Vermietungsquoten und der Betriebskosten sowie Schwankungen bei den Mietpreisen, die wiederum durch die lokale, bundesstaatliche, nationale oder internationale Wirtschaftslage nachteilig beeinflusst werden können. Diese Bedingungen sind abhängig von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt, Raumordnungsgesetzen, einer etwaigen Mietpreisbindung, der Höhe der Grundsteuern, der Verfügbarkeit und Kosten einer Finanzierung sowie von Umweltgesetzen.
Sofern der Fonds in alternative Strategien investiert, kann er erheblichen Wertschwankungen ausgesetzt sein.
Liquiditätsrisiken liegen vor, wenn es schwierig oder unmöglich ist, Wertpapiere oder andere Anlagen zu dem Kurs zu verkaufen, zu dem sie bewertet werden.