Globale börsennotierte Immobilien: ein wichtiger BausteinNov 10, 2017

Auch wenn die Wertentwicklung des globalen Aktienmarktes in diesem Jahr bisher ziemlich robust ist, gibt es unserer Auffassung nach gute Gründe für den Aufbau eines gut diversifizierten Anlageportfolios unter Berücksichtigung von Immobilienwertpapieren.

Die Anlageklasse bietet Anlegern eine Reihe attraktiver Eigenschaften. Hierzu gehören stabile, beständige Dividenden, kontinuierliches Gewinnwachstum und Kapitalzuwachs auf längere Sicht. Wir sind uns im Klaren, dass für den Fall eines raschen Anstiegs der Zinssätze auf kurze Sicht ein Risiko besteht. Aber unserer Analyse zufolge kann der Sektor, selbst wenn die weltweiten Zentralbanken in den kommenden Jahren mit der Normalisierung ihrer Geldpolitik beginnen, weiterhin eine gute Entwicklung nehmen.

Wir halten die aktuellen Bewertungen und zugrunde liegenden Fundamentaldaten in der Anlageklasse für ansprechend. Überdies können Immobilienwertpapiere Anlegern Zugang zu erstklassigen Immobilien und Unternehmen bieten, die von einigen der weltweit führenden Immobilienunternehmer und -manager geleitet werden. Und da börsennotierte Märkte liquide und transparent sind, haben die Anleger in Echtzeit Zugang zu diesen Anlagen.

Bessere Portfolio-Ergebnisse

Zwar war die Wertentwicklung bei globalen Aktien als Anlageklasse in jüngster Zeit besser als bei globalen Immobilien. Doch in der Vergangenheit hatte die Beimischung globaler Immobilienwertpapiere zu einem Portfolio aus Aktien und Anleihen generell eine positive Wirkung auf die Risiko- und Ertragsmerkmale. Immobilien steigerten die Portfolio-Renditen deutlich und verringerten das Risiko (Volatilität) leicht. Das Ergebnis war eine Verbesserung der Sharpe Ratio (risikobereinigte Rendite) des Portfolios. Die Berücksichtigung der jüngsten Wertentwicklung bei Aktien, einschließlich globaler Immobilien, in einem traditionellen ausgewogenen Portfolio aus Aktien und Anleihen hätte das Kapitalwachstum eines Portfolios seit 2000 um mehr als 25 % gesteigert.[1](Vgl. nachstehendes Diagramm)

Große Immobilien erzielen attraktive Renditen mit viel Raum für Wachstum

Nach unserer Überzeugung bietet erstklassiges Immobilienvermögen derzeit attraktive Renditen. Und es besteht die Chance, mehr Kapital zu den Anteilinhabern zu lenken, da diese Vermögenswerte über die Jahre eher in der Lage sind, die Mieten und die Belegung zu erhöhen. Börsennotierte Immobilienunternehmen versorgten die Anleger in der Vergangenheit in Form zuverlässiger Dividenden mit einem beträchtlichen Teil der Gesamtrendite. In vielen Ländern sind Mindestausschüttungen aus den Erträgen entweder gesetzlich vorgeschrieben oder Branchenstandard.

Im vergangenen Jahrzehnt lagen die Dividendenrenditen bei globalen Immobilienwertpapieren außer in der Zeit der globalen Finanzkrise der Jahre 2007 und 2008 bei 3,5 % bis 4,5 %. Ende August 2017 betrug die Dividendenrendite globaler Immobilienwertpapiere gemessen am FTSE EPRA/NAREIT Developed Index 3,8 %.[2] Im Vergleich dazu lag die Rendite des MSCI World Index lediglich bei 2,4 % und des Samp;P 500 Index bei 2,0 %.[3] Globale Immobilienwertpapiere notieren derzeit mit einer Dividendenrendite, die trotz des starken Renditeanstiegs während der globalen Finanzkrise dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre entspricht. (Vgl. nachstehendes Diagramm)

Überdies halten wir die Renditen bei Immobilien im Vergleich zu Staatsanleiherenditen weltweit für ansprechend. Während sich der Spread insgesamt von Land zu Land unterscheidet, unterstreichen die Anforderungen, dass Immobilienwertpapiere den Anteilinhabern Kapital zuführen sollen, die Ertragsvorteile von Immobilienpositionen in einem diversifizierten Portfolio im Vergleich zu Anleihen.

Und im Gegensatz zu den Zahlungen bei Festzins-Kupons, die im Laufe der Zeit nicht steigen, wachsen die Dividenden für Immobilienunternehmen in der Regel mit dem zugrunde liegenden Kapitalfluss je Anteil. Tatsächlich stiegen die Dividenden von US-REITs von 1994 bis 2016 im Jahresdurchschnitt um 7,9 % und übertrafen die Inflation damit deutlich.[4] In den letzten drei Jahren lag das Dividendenwachstum bei durchschnittlich 9,1 %.[5]

Bedenken um Zinsanstieg nicht angebracht

Nach unserer Einschätzung kann die generelle Underperformance bei globalen Immobilien in den letzten Quartalen teilweise mit den Bedenkungen um das Umfeld steigender Zinssätze insbesondere in den USA in Zusammenhang gebracht werden. Im zweiten Halbjahr 2016 kletterten die Renditen auf 10-jährige US-Schatzanleihen von 1,35 % auf 2,46 %. Seitdem gaben die Renditen auf Schatzanleihen wieder nach, da Sorgen um ein langsameres Wachstum und die hartnäckig niedrige Inflation Fragen nach dem Tempo der Zinsanhebungen aufwerfen.

Zwar wirkt sich eine Wende im US-Zinszyklus auf kurze Sicht unter Umständen negativ auf die Preise von globalen Immobilienwertpapieren aus, doch wir haben festgestellt, dass die Anlageklasse in der Vergangenheit in Phasen mit steigenden Zinssätzen gute Ergebnisse erzielte. Wir betrachteten die letzten 25 Jahre der Zinshistorie (gemessen an der 10-jährigen US-Schatzanleihe) und untersuchten die Phasen, in denen die Zinssätze um mehr als 1 % (100 Basispunkte [Bp]) stiegen. Nach der Ermittlung von zehn dieser Phasen prüften wir die entsprechenden Renditen von globalen Immobilienwertpapieren, globalen Aktien und globalen Anleihen. Die Renditen der globalen Immobilienwertpapiere betrugen in diesen Phasen im Durchschnitt 8,1 % und waren in acht dieser zehn Phasen positiv.[6]

Ein Grund für die gute Wertentwicklung bei Immobilien auch in einem Umfeld mit steigenden Zinssätzen besteht darin, dass steigende Zinssätze in der Regel mit Phasen höheren Wirtschaftswachstums einhergehen. Da die Wirtschaftsaktivität an Fahrt gewinnt, entstehen mehr Arbeitsplätze.  Und die Löhne wiederum steigen. Die Nachfrage nach Immobilien geht in der Regel auch nach oben.

Diese Aufwärtsspirale zeigt uns, dass jeglicher kurzfristige Druck auf Immobilienwertpapiere von kurzer Dauer sein dürfte. Zu beachten ist dabei, dass der Immobilienzyklus tendenziell viel länger dauert als der Konjunkturzyklus. Da Aufwärts- und Abwärtsphasen nahezu unvorhersehbar sind, zeigen unsere Ergebnisse, dass sich eine kontinuierliche Allokation in globalen Immobilienwertpapieren in Phasen einer ungewissen Zinsentwicklung als vorteilhaft erweisen könnte.

Bewertungen erscheinen attraktiv

Auf Basis des Kurs-Gewinn-Verhältnisses (KGV) werden globale Immobilienwertpapiere nach unserer Einschätzung auf attraktiven Niveaus gehandelt.[7] Im Vergleich zu globalen Aktien werden globale Immobilien traditionell mit einem Aufschlag gehandelt. Seit dem Höchststand Anfang 2015 hat sich dieser Zusammenhang geändert. Globale Immobilien haben ein KGV, das nur noch geringfügig höher ist als bei globalen Aktien, und der Abstand zwischen den Kennzahlen liegt nun um mehr als eine Standardabweichung unter dem Fünfjahresdurchschnitt.[8] (Vgl. nachstehendes Diagramm).

 

Ferner stützt das anhaltende Wachstum des Cashflows je Aktie eine relativ höhere Bewertung. Auch im Vergleich zu festverzinslichen Wertpapieren erscheinen Immobilienbewertungen attraktiv. Der durchschnittliche Abstand zwischen den Dividendenrenditen von US-REITs und den Renditen von Unternehmensanleihen mit BBB-Rating zeigt, dass Immobilienwertpapiere im Vergleich zu diesen Anleihen günstig sind.

Ein genauer Blick in jedem Marktumfeld lohnt sich

Eine Allokation in globalen börsennotierten Immobilien bietet als Beimischung zu globalen Aktien und Festzinspapieren erwiesenermaßen ein attraktives Diversifizierungspotenzial.[9] Wir halten die Renditen im aktuellen Zinsumfeld für attraktiv, und die Bewertungen sind ebenfalls gut.

Eine Wende im weltweiten Zinszyklus könnte manche Immobilienwertpapiere in der Tag kurzfristig unter Druck setzen. Die Vergangenheit zeigt jedoch, dass die Anleger auf längere Sicht von dem Potenzial für hohe Gesamterträge, Renditen und Diversifizierung profitieren können. Für Anleger mit bestehenden Allokationen sowie für Anleger, die eine Allokation ernsthaft erwägen, ist dies nach unserer Auffassung nun ein günstiger Zeitpunkt, die Vorteile globaler Immobilienwertpapiere zu bedenken.

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Welche Risiken bestehen?

Alle Anlagen sind mit Risiken behaftet, inklusive des möglichen Verlusts der Anlagesumme. Der Wert von Anlagen kann fallen oder steigen, und Anleger erhalten möglicherweise nicht den vollen Anlagebetrag zurück. Die Anlage in Immobilienpapieren birgt besondere Risiken, etwa Wertrückgänge des Immobilienobjekts und eine größere Empfindlichkeit gegenüber wirtschaftlichen oder regulatorischen Entwicklungen, die den Sektor betreffen. Anlagen in REITs bergen zusätzliche Risiken. Da REITs normalerweise in eine beschränkte Anzahl von Projekten oder in ein spezielles Marktsegment investieren, reagieren sie auf ungünstige Entwicklungen, die ein bestimmtes Projekt oder Marktsegment betreffen, empfindlicher als breiter gestreute Anlagen. Anlagen im Ausland, vor allem in den Schwellenländern, sind mit zusätzlichen Risiken verbunden, so etwa mit dem Risiko von Währungs- und Marktschwankungen oder politischer bzw. gesellschaftlicher Instabilität.

[1] Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist weder ein Indikator noch eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung. Berechnungen von Franklin Templeton Multi-Asset Solutions nach Daten von Bloomberg. Indizes werden nicht gemanagt. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Gebühren, Kosten oder Ausgabeaufschläge sind in den Indizes nicht berücksichtigt.

[2] Quelle: FactSet. Indizes werden nicht gemanagt. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Gebühren, Kosten oder Ausgabeaufschläge sind in den Indizes nicht berücksichtigt. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist weder ein Indikator noch eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung. Weitere Informationen zu Datenanbietern finden Sie unter www.franklintempletondatasources.com.

[3] Ebd.

[4] Quelle: FactSet, NAREIT, Barclays und Franklin Real Asset Advisors. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist weder ein Indikator noch eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung.

[5] Ebd.

[6] Quelle: FactSet, Morningstar. Globale Immobilienwertpapiere werden durch den FTSE EPRA/NAREIT Developed Index abgebildet; globale Aktien werden durch den MSCI World Index abgebildet; globale Anleihen werden durch den Bloomberg Barclays Global Aggregate Bond Index abgebildet. Indizes werden nicht gemanagt. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Gebühren, Kosten oder Ausgabeaufschläge sind in den Indizes nicht berücksichtigt. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist weder ein Indikator noch eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung.

[7]Das KGV ist eine Bewertungskennzahl. Es wird berechnet, indem der Marktpreis einer Aktie durch den Jahresgewinn je Aktie des Unternehmens geteilt wird.

[8] Quelle: FactSet. Globale Immobilien werden durch den FTSE EPRA/NAREIT Developed Index abgebildet . Indizes werden nicht gemanagt. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Gebühren, Kosten oder Ausgabeaufschläge sind in den Indizes nicht berücksichtigt. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist weder ein Indikator noch eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung. Weitere Informationen zu Datenanbietern finden Sie unter www.franklintempletondatasources.com. Das KGV ist eine Bewertungskennzahl. Es wird berechnet, indem der Marktpreis einer Aktie durch den Jahresgewinn je Aktie des Unternehmens geteilt wird. Die Standardabweichung gilt als ein Maß für die Volatilität und bezeichnet die Abweichung eines Datensatzes von einem Mittelwert.

[9] Diversifizierung ist keine Gewinngarantie und bietet keinen Schutz vor Verlusten.